החלטה בתיק רע"א 5477/12

             לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים א' אפעל-גבאי, א' פרקש, ר' כרמל) מיום 11.6.2012 בע"א 53277-01-12, במסגרתו נדחה ערעור המבקשת על פסק דינו של בית המשפט השלום בירושלים מיום 8.12.2011 בת"א 4433/04 (השופט י' ברקלי), שדחה את תביעת המבקשת לסילוק ידם של המשיבים מנכס המצוי בוואדי חילוה (סילוואן) בירושלים.

תמצית הרקע העובדתי

• 1.                    עסקינן בסכסוך בדבר הבעלות במקרקעין שאינם רשומים ואינם מוסדרים ואשר מצויים בוואדי חילוה (סילוואן) בירושלים. הנכס נשוא המחלוקת הינו חלק מחלקה 24 בגוש 30125 וכולל בניין בן שתי קומות, אשר מהווה חלק ממתחם הכולל שלושה מבנים שמקיפים חצר המשמשת את דיירי שלושת המבנים שהינם בני משפחה אחת (להלן: הנכס). המשיב, מר מוסא חסן מוסא קראעין (להלן: המשיב), התגורר בנכס עם אשתו וילדיו במשך כ-30 שנה. יתר המבנים משמשים למגורי בני משפחה נוספים של המשיב -  אימו, אחיו ואחיותיו של המשיב (להלן: המשיבים 9-2).

• 2.                    ביום 29.10.2003 נחתם בין המבקשת, חברת Lowell Investments Ltd. (להלן: המבקשת), לבין מר נביל קרקי (להלן: קרקי) הסכם נאמנות. במסגרת ההסכם נקבע כי קרקי ישמש נאמן של המבקשת לצורך רכישת הנכס. חודש לאחר מכן, ביום 20.11.2003, חתמו קרקי והמשיב על הסכם לפיו מכר המשיב את הנכס לקרקי, ואף חתם על ייפוי כוח המסמיך את קרקי לפעול בשמו ובמקומו על מנת להעביר את כל זכויותיו בנכס (להלן: ההסכם וייפוי הכוח). לאחר חתימת ההסכם קיבל קרקי את החזקה בנכס, אולם כעבור מספר ימים חזר המשיב ותפס חזקה בנכס. כפועל יוצא הגישה המבקשת תביעה לסילוק ידו של המשיב ושל מי מטעמו מהנכס לבית משפט השלום בירושלים.

• 3.                    המשיב טען שלל טענות הגנה בבית משפט השלום. במישור הטענות המקדמיות נטען לחוסר יריבות בין הצדדים ולחוסר סמכות עניינית. במישור הטענות המהותיות נטענו לחלופין הטענות הבאות: ההסכם סוכל; אכיפת ההסכם בלתי צודקת בנסיבות העניין; אין אפשרות להוציא את ההסכם אל הפועל כיוון שהמשיב הוא הבעלים של חלק בלתי מסוים בחלקה כולה מכוח ירושה ולא בעלים ייחודי ובלעדי של הנכס; המבקשת לא הוכיחה את זכותה להחזיק בנכס והיא מעולם לא קיבלה מהמשיב את החזקה בו. המשיבים 9-2 טענו בבית משפט השלום כי המשיב אינו הבעלים של הנכס הספציפי אלא לכל היותר הינו הבעלים של 1/16 מעיזבון אביהם המנוח, שהיה הבעלים של החלקה כולה, אשר כוללת שלושה מבנים וחצר המשמשים את בני המשפחה, ולחלופין הינו בעלים של 1/32 מעיזבון האב המנוח, מכיוון שהאב והאם נישאו לפני שנת 1974 ולכן חלה על הבעלות בחלקה חזקת השיתוף שמשמעותה כי עיזבון האב המנוח משתרע רק על מחצית מזכויות הבעלות בחלקה. 

פסק דינו של בית משפט השלום

• 4.                    בית משפט השלום דחה את כל טענות המשיבים לעניין תוקף ההסכם וייפוי הכוח וקבע כי שוכנע שהמשיב חתם על ההסכם ועל ייפוי הכוח לקרקי. הודגש כי מעמד החתימה על ההסכם תועד במצלמה. מנגד, נקבע כי ההסכם לא קויים מכיוון שלא שולמה מלוא התמורה אלא רק 5,500 דולר מתוך 70,000 דולר ומכיוון שהעסקה לא דווחה לרשויות מס שבח ולכן ממילא לא שולמו המיסים בגינה.

• 5.                    נוכח הצהרת המבקשת כי היא מוכנה לקיים את כל הוראות ההסכם, נדרש בית משפט השלום לדון בשאלת הבעלות בנכס. בית המשפט היה ער לכך כי הסמכות לדון בשאלה זו נתונה לבית המשפט המחוזי, אך עשה שימוש בסמכות שבסעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 על מנת לדון בשאלת הבעלות כשאלה שבגררא שנדרשת לבירור העניין הנדון לפניו המצוי בסמכותו (תביעה לסילוק יד). לגופו של עניין, קבע בית המשפט כי בעליה המקוריים של כל החלקה היה האב המנוח וכי אשתו וילדיו הם יורשיו בהתאם לצו ירושה מתוקן מיום 23.3.2009. עוד נקבע כי המשיב התגורר בנכס בהסכמת האב המנוח עוד בחייו, ולאחר מותו המשיך להתגורר בו בהסכמת היורשים האחרים. 

• 6.                    בית משפט השלום קבע כי למסמכי העירייה שהגישה המבקשת, אשר במסגרתם רשום המשיב כמחזיק בנכס מכוח בעלות, אין משקל ראייתי מכיוון שהרישום הינו דקלרטיבי ולא מהותי. בית המשפט התייחס גם להקלטות שהגישה המבקשת, אשר לטענתה מוכיחות כי המשיב הינו הבעלים של הנכס, וקבע כי מדובר באמירות של אנשים שאינם מודעים בעת השיחה למשמעות המשפטית של דבריהם ולפיכך אינן יוצרות חיוב משפטי. נקבע כי לאמירות אלה יש תוקף משפטי רק אם הדובר הוזהר מראש - בין בבית המשפט לפני מתן עדותו ובין על ידי עו"ד או נוטריון לפני חתימה על תצהיר - וכי לא בכדי בעסקאות מקרקעין יש דרישה לקבל מסמך בכתב. לפיכך נדחו טענות המבקשת בכל הנוגע להקלטות.

• 7.                    בית משפט השלום קבע כי הנסיבות שהוכחו בתיק - החזקה רבת שנים של המשיב בנכס; הצהרתו של המשיב במסגרת ההסכם כי הוא הבעלים של הנכס; חתימתו על ייפוי כוח שמייפה את כוחו של קרקי לפעול בשמו להעברת הזכויות בנכס - אין בהן כדי להוכיח שיש לו זכות בעלות בנכס או זכות להחזקה ייחודית בלתי מוגבלת בזמן, ולכן הוא גם לא יכול להעביר זכויות כאלה למבקשת. בית המשפט הוסיף וקבע כי אין ספק שלא מדובר בעסקה שנעשתה בתום לב, נוכח הסכום הנמוך ששולם עד לאותה עת (שמהווה כ-7.8% מהתמורה המוסכמת), ונוכח העובדה שיתרת התמורה לא הופקדה בידי צד שלישי הנאמן על המוכר כפי שהיה אמור להיעשות בהתאם להסכם. צוין כי לא מדובר בעסקה שנערכת על רקע יחסי אמון מיוחדים בין הצדדים, כשההיפך הוא הנכון ו"קשה לראות חשדנות גדולה מזו שהייתה ביניהם, ומטעם זה גם צילמו את מעמד החתימות ורכשו את הדירה תוך כדי הסתרת זהותו של הקונה האמיתי". בית המשפט קבע כי במקרה זה חל העיקרון המשפטי לפיו אין אדם יכול להעביר לזולתו מה שאין לו עצמו וציין כי מהות זכויותיו של המשיב בחלקה (האם 1/16 או 1/32 מהבעלות בכל החלקה) לא הוכחה ולכן בנסיבות העניין יש לדחות את התביעה לסילוק יד.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

• 8.                    על פסק דינו של בית משפט השלום הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט המחוזי, במסגרתו שבה על כל טענותיה, תוך שימת דגש על העובדה שמדובר במקרקעין שאינם רשומים ושאינם מוסדרים. נטען כי במקרקעין כגון דא לא ניתן ללמוד על זהות הבעלים בהם אלא מראיות חיצוניות, כגון הרישומים המתנהלים בעירייה, הודעותיהם של הצדדים בדבר מצב הזכויות בנכס, והתנהגותם של הצדדים בכל הנוגע לנכס, לרבות החזקה בפועל בנכס. נטען כי הראיות שהציגה המבקשת הן מהימנות ובעלות משקלן ניכר אשר היה על בית המשפט להתחשב בהן, על אף שהן אינן קונקלוסיביות לשאלת זכויות הבעלות בנכס. עוד נטען כי בית המשפט לא העניק משקל מספיק להקלטות בהן נשמעת הודאת המשיבה 2 בדבר בעלותו של המשיב בנכס ולמצגים שיצרו כל המשיבים במהלך המשא ומתן בדבר בעלות המשיב בנכס.

• 9.                    בית המשפט המחוזי דחה את הערעור. בית המשפט קבע כי קביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום בדבר חתימת הסכם מכר בין המשיב לבין קרקי ובדבר ידיעתו של המשיב על כך שקרקי משמש כנאמן של המבקשת אינן מגלות טעם להתערבות ערכאת הערעור. יחד עם זאת נקבע כי המבקשת לא ביססה תביעתה לסילוק יד על מסמך כלשהו אשר יעיד כי הבעלות בנכס הוקנתה למשיב על ידי אביו המנוח בחייו, באופן בלעדי וייחודי ובמובחן מן הזכות להתגורר בנכס. עוד נקבע כי לא הוצג מסמך כלשהו מרישומי מס רכוש או מאגר רישום אחר שיעיד על הבעלות הבלעדית של המשיב בנכס, וגם לא הוצגה ראיה כלשהי לכך שבוצע פירוק שיתוף בחלקה לאחר פטירת האב המנוח, ולפיכך כל המשיבים נותרו בעלים במושע בחלקה. בית המשפט קבע עוד כי הצהרתו של המשיב בהסכם המכר ובייפוי הכוח שמסר לקרקי, לפיה הוא בעל הזכויות הבלעדי בנכס, אין בה - כשלעצמה או בצירוף הראיות האחרות - כדי להוכיח את בעלותו הבלעדית של המשיב בנכס. בית המשפט שב וסקר את הראיות השונות שהציגה המבקשת וקבע כי מקובלת עליו קביעתו של בית משפט השלום כי ראיות אלה אינן מספיקות על מנת לקבוע שהמשיב הינו הבעלים הבלעדי של הנכס.

• 10.                בית המשפט המחוזי הדגיש כי אין בעובדה שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים ואינם רשומים כדי להפחית מן הנטל המוטל על כתפי המבקשת להוכיח כדבעי שלמשיב זכויות בלעדיות בנכס שניתנו לו בחייו של אביו המנוח. זאת, למשל על ידי הצגת הסכם בכתב בין האב המנוח לבין המשיב המעניק לו זכות לבעלות בלעדית בנכס. נקבע כי לא די בעצם ההחזקה בנכס ובהצהרות שניתנו בהקשרים אחרים כדי ללמד על עסקה שנעשתה בין המנוח לבנו, בחייו, שהעניקה לו חלקים מסוימים מזכות הבעלות בחלקה. עוד נקבע כי הדברים נכונים ביתר שאת בנסיבותיו המיוחדות של התיק הזה, כאשר מדובר בנכס שהוא חלק ממתחם משפחתי שבו מתגוררים כל בני המשפחה כשלכולם חצר משותפת וכניסה אחת. במצב דברים זה, נקבע, מסתברת יותר האפשרות שהבעלות נותרה בשלמותה בידי האב המנוח בחייו, וכך הועברה ליורשיו עם מותו. בטרם סיום צוין ש"ייתכן כי לאחר שהתברר שהמשיב מכר את הנכס ליהודים לחצו עליו בני משפחתו ואחרים לחזור בו מהסכם המכר, אך לא מצאנו בכך משום סיבה להגיע למסקנה אחרת, שעה שלא הוכחו זכויותיו הבלעדיות של המשיב בנכס". לבסוף נדחתה טענתה החלופית של המבקשת, כי יש לקבוע שהמשיב מכר לה את חלקו הבלתי מסוים (במושע) בנכס, מאחר שסעד זה לא התבקש בכתב התביעה וספק אם נושא זה בא בגדר סמכותו של בית משפט השלום, ובלאו הכי לא מדובר בזכות שמקימה למבקשת עילה לסילוק ידו של המשיב מן הנכס.

• 11.                בשולי פסק הדין ובבחינת למעלה מן הצורך - ובניגוד לעמדת בית משפט השלום - ציין בית המשפט המחוזי כי העובדה שהמבקשת שילמה חלק קטן מאד מהתמורה ולא הפקידה את היתרה בידי נאמן בהתאם להסכם הרכישה אינה מעידה על חוסר תום ליבה. נקבע כי מהלכיה של המבקשת מעידים אך ורק על זהירות מצידה, נוכח מורכבות העסקה ונוכח חששה שמא המשיב יחזור בו מהעסקה.

תמצית טענות הצדדים

• 12.                בבקשה שלפני שבה המבקשת על כל טענותיה שנטענו בשתי הערכאות הקודמות. בתמצית, נטען כי כאשר עסקינן במקרקעין שאינם רשומים ואינם מוסדרים, וכאשר מוכח שפלוני החזיק והשתמש במקרקעין באופן בלעדי משך עשרות שנים, נהג בהם מנהג בעלות תוך שהוא מציג עצמו לפני צדדים שלישיים (לרבות הרשויות) כבעלים יחיד של המקרקעין, והכול מבלי שמאן דהוא יערער על זכויותיו ועל מצגיו, יש לקבוע כי פלוני הינו הבעלים של המקרקעין ומנוע מלטעון אחרת. נטען כי כל קביעה אחרת תוביל למצב בלתי רצוי ובלתי מתקבל על הדעת שבו מוכרי נכסי מקרקעין שאינם רשומים ואינם מוסדרים יוכלו לאחר כריתתו של הסכם מכר מחייב לבחון מחדש את כדאיות העסקה ולהתחמק מקיום התחייבויותיהם ככל שהדבר ייראה בעיניהם משתלם. עוד נטען כי בפסק דין אחר שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 1053/95 רווידי נ' הקרן הקיימת לישראל (טרם פורסם, 2.5.2012) (להלן: עניין רווידי) נקבעו קביעות הפוכות מאלה שנקבעו בעניינה של המבקשת, כאשר נטען שבעניין רווידי נקבע כי החזקה רבת שנים במקרקעין שאינם רשומים ואינם מוסדרים מובילה למסקנה כי פלוני הינו הבעלים הבלעדי של המקרקעין כלפי כולי עלמא. לפיכך נטען כי המקרה דנן מעורר סוגיה קניינית כבדת משקל החורגת מעניינם הישיר של הצדדים אשר ניתנו בה הכרעות שיפוטיות סותרות בבית המשפט המחוזי ואשר מחייבת הכרעה של בית המשפט העליון.

• 13.                המשיבים 9-2 טוענים כי דין הבקשה להידחות. נטען כי אין מקום לאפשר למבקשת לנהל דיון בפעם השלישית במחלוקת דנן, לאחר שזו נדונה על ידי שתי ערכאות שהגיעו לתוצאה זהה, כאשר לא מתעוררת בנסיבות העניין שום שאלה משפטית כללית שחורגת מהנסיבות הפרטניות של הצדדים. לגופו של עניין, המשיבים 9-2 מקדישים חלק ניכר מתגובתם להבהרת ההבדלים העובדתיים בין עניין רווידי לבין המקרה דנן. בתמצית, נטען כי העובדות שנדונו בעניין רווידי שונות לחלוטין מעובדות המקרה דנן כאשר דובר שם על שתי חלקות מקרקעין שאחת מהן אמנם לא הייתה רשומה בפנקס רשם המקרקעין אך הייתה רשומה בפנקס מס רכוש מתקופת המנדט הבריטי והשלטון הירדני והבעלים הרשומים של החלקה השנייה שם הייתה קרן קיימת לישראל. כמו כן נטען כי התובע בעניין רווידי טען שהוא היורש היחידי בשתי החלקות, בעוד שיתר היורשים לא התנגדו לכך. כמו כן נטען כי בית המשפט קיבל את טענת התובע בעניין רווידי בדבר בעלות מכוח חזקה באחת מהחלקות, נוכח הנסיבות הספציפיות שהוכחו שם.

• 14.                המשיב טוען אף הוא כי דין הבקשה להידחות, באשר מדובר בבקשה מלאכותית שאינה מעוררת שאלה משפטית כללית אלא תוקפת ממצאים עובדתיים שנקבעו בשתי הערכאות הקודמות. מרבית תגובת המשיב מוקדשת לסקירה של חומר הראיות ושל הקביעות העובדתיות שנקבעו על ידי שתי הערכאות הקודמות.